Một nhà trọ đang cho thuê cần giữ năm thứ về phòng cháy: hệ thống điện chia mạch và có bảo vệ cho từng phòng, chỗ nấu ăn và chỗ để, sạc xe được kiểm soát, lối đi chung thông thoáng và có lối ra thứ hai, phương tiện chữa cháy cùng thiết bị báo cháy phù hợp, và một bản nội quy mà người thuê thật sự biết. Ngoài ra là giấy tờ: hồ sơ của nhà, sổ ghi lần tự kiểm, danh sách người thuê và cam kết về an toàn cháy trong hợp đồng.
Nhà trọ khác nhà ở gia đình ở chỗ có nhiều hộ không quen nhau, mỗi phòng một thói quen nấu nướng, sạc xe, dùng điện, và chủ nhà thường không ở cùng. Vì thế nghĩa vụ của chủ trọ nặng hơn một chủ hộ bình thường. Bài này nói về điều kiện khi nhà trọ đang hoạt động; việc xây mới hoặc cải tạo thành nhà trọ là thủ tục khác, và kỹ năng thoát hiểm của người thuê cũng là chủ đề riêng.
Nhà trọ nằm ở nhóm quản lý nào
Không có một nhóm duy nhất cho mọi nhà trọ. Một dãy năm phòng trọ một tầng trong hẻm khác hẳn một toà sáu tầng chia ba chục phòng khép kín. Nhà trọ nhỏ thường được nhìn như nhà ở kết hợp kinh doanh, do Công an cấp xã hướng dẫn và kiểm tra. Nhà trọ nhiều tầng, nhiều phòng có thể rơi vào danh mục cơ sở thuộc diện quản lý về PCCC, hoặc vào nhóm nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ, với nghĩa vụ đầy đủ hơn: hồ sơ quản lý, người phụ trách, phương án, kiểm tra theo kỳ.
Tiêu chí phân nhóm thường xoay quanh số tầng, số phòng, tổng diện tích sàn hoặc khối tích, và số người ở. Các ngưỡng nằm trong phụ lục văn bản hướng dẫn Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024, có thể thay đổi, nên bài không ghi con số. Cách làm thực tế là đo nhà mình (số tầng, số phòng, diện tích sàn từng tầng, số người ở tối đa), ghi ra giấy rồi hỏi Công an cấp xã nơi nhà trọ hoạt động để được xếp đúng nhóm.
Sau khi biết nhóm, bạn biết luôn ai sẽ đến kiểm tra, có phải lập hồ sơ quản lý không, có phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc không. Đừng dựa vào câu “nhà trọ bên cạnh cũng không làm gì”, vì quy mô của hai nhà có thể khác nhau và đợt rà soát có thể chưa tới.
Năm điều kiện chủ trọ phải giữ hằng ngày
Bảng dưới đây không phải định mức, mà là danh sách những gì cán bộ và người làm nghề thường nhìn khi đến một nhà trọ đang hoạt động.
| Điều kiện | Yêu cầu ở mức nguyên lý | Hay hỏng ở đâu |
|---|---|---|
| Điện | Mỗi phòng có aptomat riêng đúng tải, mạch khu chung tách khỏi mạch phòng; dây đi trong ống, không nối dài chằng chịt | Người thuê tự kéo thêm ổ cắm, dùng bếp điện công suất lớn trên dây nhỏ, công tơ riêng lắp tạm |
| Nấu ăn | Khu bếp hoặc chỗ nấu có quy định rõ; bình gas nhỏ, đặt nơi thoáng, xa giường nệm | Nấu trên gác lửng, bình gas đặt dưới gầm giường, bếp cồn để sát rèm |
| Để và sạc xe | Khu để xe không chắn lối đi chung; sạc xe điện ở khu riêng, có ổ cắm phù hợp, xa phòng ngủ | Xe dựng kín hành lang, sạc qua đêm bằng ổ cắm kéo từ trong phòng ra |
| Lối đi, lối ra | Hành lang, cầu thang thông thoáng; cổng khoá ban đêm phải mở được nhanh từ bên trong; có lối ra thứ hai khi nhà nhiều tầng | Cổng khoá bằng ổ khoá mà chỉ chủ nhà giữ chìa; cửa sổ phòng bịt lưới hàn chết |
| Phương tiện, báo cháy | Bình chữa cháy ở hành lang từng tầng, đầu báo khói ở hành lang và khu xe; nhà lớn có hệ thống báo cháy theo yêu cầu | Bình hết áp không ai kiểm, đầu báo tháo pin vì kêu khi nấu ăn |
Năm điều kiện này cũng là năm điều khoản nên có trong hợp đồng thuê phòng, để người thuê hiểu vì sao chủ trọ đặt ra những giới hạn đó.
Nghĩa vụ chủ trọ không giao cho người thuê được
Hệ thống điện tổng. Người thuê chịu trách nhiệm thiết bị họ cắm vào, nhưng dây điện, aptomat, tủ điện tầng là của chủ nhà. Nhảy aptomat liên tục là tín hiệu phải gọi thợ xem lại tải, không phải bảo người thuê “dùng ít thôi”.
Lối ra và cổng. Chủ nhà quyết định khoá cổng bằng gì, chìa để đâu, cửa sổ có lưới hay không. Nếu cổng chỉ mở được bằng chìa của chủ nhà, mà chủ nhà ở chỗ khác, thì lúc cháy ban đêm không ai ra được.
Phương tiện chữa cháy chung. Mua, đặt, kiểm và nạp bình ở hành lang, khu xe là việc của chủ nhà. Người thuê không có nghĩa vụ đi mua bình cho hành lang chung.
Nội quy và việc nhắc nhở. Đặt ra nội quy về nấu ăn, sạc xe, chất hàng là quyền và cũng là nghĩa vụ của chủ trọ. Nội quy treo lên rồi để đó mà không nhắc, không xử lý vi phạm thì gần như không có tác dụng.
Thông tin cho cơ quan quản lý. Khi Công an cấp xã đến kiểm tra hoặc yêu cầu báo cáo, chủ nhà là người làm việc và chịu trách nhiệm về kết quả, kể cả khi lỗi do người thuê gây ra.
Bộ giấy tờ nên có trong một tập
Nhà trọ nhỏ không phải lập đủ bộ hồ sơ như cơ sở lớn, nhưng một tập giấy tờ gọn giúp bạn làm việc với đoàn kiểm tra và với người thuê dễ hơn nhiều.
- Bản sao giấy tờ về nhà và đất, giấy phép xây dựng nếu có; với nhà xây mới hoặc cải tạo thuộc diện thì có giấy tờ thẩm duyệt, nghiệm thu về PCCC.
- Giấy tờ đăng ký kinh doanh cho thuê nhà nếu thuộc diện phải đăng ký.
- Sơ đồ đơn giản của từng tầng: phòng, hành lang, cầu thang, lối ra, vị trí bình, đầu báo, tủ điện.
- Danh sách phương tiện PCCC kèm ngày mua, ngày kiểm, ngày nạp; hoá đơn, giấy tờ kiểm định khi mua.
- Nội quy PCCC đã phát cho người thuê, có chữ ký nhận của từng phòng.
- Sổ ghi các lần tự kiểm và việc đã sửa, các biên bản kiểm tra của cơ quan quản lý và việc khắc phục.
- Hợp đồng thuê có điều khoản về điện, nấu ăn, sạc xe, chất hàng và trách nhiệm khi gây cháy.
Nếu nhà trọ thuộc danh mục quản lý, bộ hồ sơ quản lý PCCC đầy đủ hơn nhiều; cách lập từng thành phần được viết ở danh mục hồ sơ quản lý PCCC của trang.
Một vòng kiểm hằng tháng cho chủ trọ
Chủ trọ không ở cùng thường chỉ đến thu tiền. Gắn vòng kiểm này vào ngày thu tiền mỗi tháng là cách dễ duy trì nhất.
- Đi hết hành lang và cầu thang từng tầng, dọn hoặc nhắc dọn mọi thứ chắn lối.
- Nhìn khu để xe: xe có lấn lối ra không, có ai sạc bằng ổ cắm kéo từ phòng ra không.
- Kiểm đồng hồ áp suất từng bình chữa cháy, bấm thử đầu báo khói ở hành lang.
- Mở tủ điện tầng, sờ các aptomat và đầu dây xem có nóng bất thường, có mùi khét không.
- Thử mở cổng và lối ra thứ hai từ bên trong, như thể đang mất điện và trời tối.
- Hỏi nhanh vài phòng xem có gì hỏng về điện, có ai mới chuyển đến chưa được phổ biến nội quy.
- Ghi ngày kiểm và việc phát hiện vào sổ, hẹn ngày sửa với những việc cần thợ.
Ghi sổ không chỉ để đối phó kiểm tra. Khi có sự cố, sổ là bằng chứng chủ nhà đã làm phần việc của mình, và giúp bạn nhìn ra phòng nào hay có vấn đề.
Điều khoản an toàn cháy nên có trong hợp đồng thuê phòng
Hợp đồng thuê là chỗ duy nhất chủ trọ và người thuê cùng ký vào một cam kết. Đưa phần an toàn cháy vào đó rõ ràng sẽ dễ nhắc nhở và dễ xử lý hơn nhiều so với nội quy chỉ dán trên tường.
- Thiết bị điện được dùng: liệt kê loại thiết bị công suất lớn được phép (bếp từ, bình nóng lạnh, điều hoà) và loại không được tự lắp; cấm tự kéo dây, tự thay aptomat.
- Nấu ăn: nấu ở đâu, loại bếp nào, bình gas cỡ nào; cấm bếp than, bếp củi trong phòng và trên gác lửng.
- Xe và sạc xe: chỗ để xe của mỗi phòng, chỗ sạc xe điện, khung giờ sạc nếu có; cấm sạc trong phòng, cấm kéo dây từ phòng ra hành lang.
- Chất đồ ở khu chung: không để đồ ở hành lang, cầu thang, gầm thang, trước tủ điện và trước bình chữa cháy.
- Phương tiện chung: không tự ý di chuyển bình, không tháo pin đầu báo; báo ngay cho chủ nhà khi thấy hỏng.
- Phối hợp khi kiểm tra: người thuê tạo điều kiện cho chủ nhà và cơ quan chức năng kiểm tra phần điện, bếp trong phòng khi được báo trước.
- Xử lý vi phạm: nhắc nhở, lập biên bản nội bộ, và quyền chấm dứt hợp đồng khi tái phạm hành vi gây nguy hiểm cháy.
- Trách nhiệm khi gây cháy: người gây thiệt hại do lỗi của mình phải bồi thường theo quy định của pháp luật dân sự; ghi rõ để hai bên cùng hiểu.
Đây là danh sách nội dung cần có, không phải mẫu hợp đồng. Lời văn cụ thể nên viết phù hợp với nhà của bạn và đọc lại cùng người thuê trước khi ký.
Khi người thuê vi phạm và khi xảy ra sự cố
Người thuê sạc xe trong phòng, nấu bằng bếp than trên gác, chất đồ chắn hành lang là chuyện thường gặp. Cách làm bền là ghi rõ trong hợp đồng và nội quy những việc bị cấm, nhắc bằng tin nhắn có lưu lại, lần sau lập biên bản nội bộ có chữ ký của người thuê. Hợp đồng nên có điều khoản cho phép chấm dứt khi người thuê tái phạm việc gây nguy hiểm cháy, để chủ nhà có công cụ xử lý thay vì chỉ nhắc miệng.
Nếu xảy ra cháy, dù nhỏ, chủ nhà cần báo cơ quan chức năng theo quy định, giữ nguyên hiện trường trong phạm vi an toàn, chụp ảnh, ghi lại diễn biến và thông báo cho bên bảo hiểm nếu có mua. Trách nhiệm bồi thường giữa chủ nhà, người thuê gây cháy và các phòng bị thiệt hại phụ thuộc vào nguyên nhân và lỗi của mỗi bên, thường cần kết luận của cơ quan có thẩm quyền.
Khi thiệt hại lớn, có người bị thương, hoặc các bên không thống nhất về bồi thường, đó là lúc nên hỏi luật sư trên AI Cố Vấn hoặc nhờ người làm nghề, thay vì tự thoả thuận vội vàng rồi phát sinh tranh chấp về sau.
Câu hỏi thường gặp
Dãy trọ một tầng vài phòng có phải làm hồ sơ PCCC không?
Dãy trọ nhỏ thường không thuộc danh mục phải lập đủ bộ hồ sơ quản lý như cơ sở lớn, nhưng chủ nhà vẫn phải giữ điều kiện an toàn về điện, nấu ăn, lối đi, phương tiện chữa cháy ban đầu. Nên giữ một tập giấy tờ gọn và hỏi Công an cấp xã nếu không chắc nhà mình thuộc nhóm nào.
Chủ trọ có được cấm người thuê sạc xe điện trong phòng không?
Chủ trọ có quyền đặt nội quy về sử dụng nhà, trong đó có quy định chỗ sạc xe, miễn là được thoả thuận trong hợp đồng hoặc nội quy mà người thuê đã nhận. Cấm sạc trong phòng nên đi kèm việc bố trí khu sạc chung an toàn, nếu không người thuê vẫn sẽ tìm cách sạc lén.
Mỗi phòng trọ có bắt buộc phải có bình chữa cháy riêng không?
Yêu cầu thường đặt ra là có phương tiện chữa cháy đủ và dễ lấy ở khu chung như hành lang từng tầng, khu để xe. Đặt bình trong từng phòng không phải lúc nào cũng bắt buộc, nhưng giúp người ở xử lý đám cháy nhỏ nhanh hơn. Số lượng cụ thể nên hỏi cơ quan quản lý.
Nhà trọ có phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc không?
Tuỳ quy mô và nhóm quản lý. Nhà trọ lớn thuộc danh mục cơ sở phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc thì phải mua, còn dãy trọ nhỏ thường không thuộc diện. Phạm vi đối tượng có điều chỉnh theo văn bản mới, nên đối chiếu quy định hiện hành hoặc hỏi Công an cấp xã.
Khoá cổng nhà trọ ban đêm có vi phạm PCCC không?
Khoá cổng để giữ an ninh là bình thường, điều quan trọng là người bên trong mở được nhanh khi có sự cố, kể cả lúc mất điện và chủ nhà không có mặt. Cổng chỉ mở được bằng chìa của chủ nhà ở nơi khác là chỗ hay bị nhắc khi kiểm tra.
Người thuê gây cháy thì chủ trọ có phải chịu trách nhiệm không?
Người gây cháy chịu trách nhiệm về lỗi của mình, nhưng chủ trọ vẫn có thể phải chịu phần trách nhiệm nếu không giữ điều kiện an toàn thuộc phần mình, như điện tổng, lối ra, phương tiện chữa cháy. Mức độ trách nhiệm của mỗi bên phụ thuộc kết luận của cơ quan có thẩm quyền.