Chủ một chung cư mini đang có người ở phải giữ cho toà nhà vận hành đúng như lúc được phép đưa vào sử dụng: hệ thống báo cháy và các phương tiện còn hoạt động, cầu thang và lối thoát không bị chiếm dụng, tầng trệt để xe được sắp xếp và kiểm soát việc sạc, có người phụ trách PCCC, có hồ sơ quản lý và chịu kiểm tra của cơ quan Công an. Đây là nhóm nhà bị chú ý nhiều nhất trong các đợt rà soát những năm gần đây.
Chung cư mini, theo cách gọi của pháp luật về nhà ở hiện hành là nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ do cá nhân xây dựng, có điều kiện riêng khi cho thuê hoặc bán, trong đó đáp ứng yêu cầu PCCC là điều kiện bắt buộc. Bài này tập trung vào phần chủ nhà phải duy trì khi toà nhà đang có người thuê, không nói về thủ tục xây dựng, thẩm duyệt, nghiệm thu, cũng không nói về kỹ năng thoát hiểm của người ở.
Vì sao chung cư mini bị quản lý chặt
Chung cư mini gom nhiều yếu tố rủi ro vào một chỗ: nhiều tầng nhưng thường chỉ một cầu thang bộ, tầng trệt là bãi để hàng chục xe máy, mỗi căn có bếp riêng, người ở là nhiều hộ không quen nhau và chủ nhà thường không sống tại chỗ. Khi tầng trệt cháy, khói đi theo cầu thang lên các tầng trên rất nhanh, trong khi người ở không có lối ra nào khác nếu toà nhà không được thiết kế lối thoát thứ hai.
Sau một số vụ cháy nghiêm trọng ở loại nhà này, cơ quan chức năng các địa phương đã nhiều lần tổ chức tổng rà soát, và quy định về nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ được siết lại trong pháp luật về nhà ở, quy chuẩn an toàn cháy và Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024. Với chủ nhà, điều này có nghĩa là toà nhà có thể bị kiểm tra bất cứ lúc nào, và những thiếu sót trước đây được nhắc nhở thì nay dễ bị xử lý.
Nhiều toà nhà xây trước khi quy định chặt hơn, chưa có giấy tờ PCCC đầy đủ, hoặc đã cơi nới thêm tầng, thêm phòng. Với những toà như vậy, câu hỏi không chỉ là duy trì mà là khắc phục. Phần khắc phục lớn liên quan tới kết cấu, lối thoát thường phải qua thủ tục riêng, bạn hỏi cơ quan Cảnh sát PCCC và CNCH của tỉnh để biết toà nhà đang ở tình trạng nào.
Những hạng mục chủ nhà phải giữ cho chạy
Bảng liệt kê các hạng mục thường có trong chung cư mini đã được nghiệm thu, cùng việc chủ nhà phải làm để chúng còn tác dụng. Toà nhà cụ thể có thể có ít hoặc nhiều hơn.
| Hạng mục | Việc chủ nhà phải làm | Lỗi hay gặp |
|---|---|---|
| Hệ thống báo cháy | Giữ tủ trung tâm luôn bật, có người biết đọc tín hiệu; bảo trì theo lịch bởi đơn vị có chuyên môn | Tắt tủ vì báo giả, để lỗi đầu báo nhiều tháng |
| Cầu thang bộ, buồng thang | Giữ cửa buồng thang đóng, không chất đồ, không khoá | Chèn cửa mở cho thoáng, để xe đạp, thùng hàng ở chiếu nghỉ |
| Lối thoát thứ hai, lối ra mái | Giữ thông, không khoá cứng, có cách mở từ bên trong | Khoá cửa lên mái để chống trộm, chìa ở chỗ chủ nhà |
| Tầng trệt để xe | Sắp xếp xe theo hàng, chừa lối đi; khu sạc riêng, ổ cắm đúng tải | Xe dựng kín lối, sạc qua đêm bằng ổ kéo dài |
| Đèn sự cố, đèn chỉ dẫn | Thử định kỳ, thay pin, thay đèn hỏng | Đèn treo cho có, mất điện không sáng |
| Bình chữa cháy, tủ họng nước nếu có | Kiểm áp suất, nạp lại, giữ tủ không bị che | Bình hết hạn, tủ bị dùng làm chỗ để đồ |
Việc bảo trì hệ thống báo cháy, chữa cháy tự động nên thuê đơn vị có chuyên môn; chủ nhà giữ hợp đồng và biên bản bảo trì trong hồ sơ.
Người phụ trách và lực lượng tại chỗ
Phải có một người được giao rõ. Chủ nhà là người đứng đầu chịu trách nhiệm, nhưng nếu không ở tại toà nhà thì phải giao cho một người quản lý thường trực, có quyết định phân công bằng văn bản.
Người đó phải biết vận hành. Biết đọc tủ báo cháy, biết ngắt điện tổng, biết gọi 114, biết mở các cửa lối thoát. Người quản lý toà nhà thuộc diện thường phải được huấn luyện nghiệp vụ PCCC theo quy định.
Có người ở lại ban đêm hoặc có cách liên lạc. Cháy chung cư mini thường xảy ra ban đêm từ khu xe. Nếu không ai trực, ít nhất phải có cơ chế để chuông báo cháy đánh thức cả toà và người quản lý nhận được tin.
Cư dân được phổ biến. Người thuê mới phải được chỉ lối ra, vị trí bình, nút báo cháy, nội quy sạc xe ngay khi chuyển đến; việc phổ biến nên có chữ ký nhận.
Hồ sơ của một chung cư mini đang cho thuê
Toà nhà thuộc diện quản lý thường phải có hồ sơ quản lý PCCC. Dưới đây là các phần chủ nhà nên kiểm xem mình đã có chưa; tên gọi, mẫu biểu chính xác đối chiếu văn bản hiện hành.
- Giấy tờ xây dựng, thẩm duyệt và nghiệm thu về PCCC của toà nhà, hoặc văn bản của cơ quan có thẩm quyền về tình trạng PCCC nếu xây trước khi có quy định.
- Quyết định phân công người phụ trách PCCC và danh sách lực lượng tại chỗ.
- Nội quy, tiêu lệnh, sơ đồ bố trí phương tiện và lối thoát nạn treo ở từng tầng.
- Phương án chữa cháy và phương án cứu nạn, cứu hộ của cơ sở nếu thuộc diện phải lập.
- Sổ theo dõi phương tiện, biên bản bảo trì hệ thống báo cháy, giấy tờ kiểm định phương tiện.
- Hồ sơ huấn luyện của người phụ trách, biên bản phổ biến nội quy cho cư dân.
- Biên bản kiểm tra của cơ quan quản lý và báo cáo khắc phục.
- Hợp đồng bảo hiểm cháy nổ bắt buộc nếu toà nhà thuộc diện phải mua.
Cách lập và cập nhật từng thành phần được viết ở danh mục hồ sơ quản lý PCCC; xem thêm hồ sơ các loại giấy phép liên quan trên GiayPhep.com.
Khi có đợt rà soát chung cư mini
Các đợt rà soát thường được thông báo theo địa bàn. Chủ nhà nên chủ động chuẩn bị theo thứ tự dưới đây thay vì chờ đoàn đến.
- Gom toàn bộ giấy tờ trong danh sách ở trên vào một tập, đánh dấu những phần còn thiếu.
- Mời đơn vị bảo trì kiểm hệ thống báo cháy, sửa các lỗi đang tồn, lấy biên bản.
- Đi từng tầng dọn cầu thang, hành lang, kiểm cửa buồng thang và cửa lên mái.
- Sắp xếp lại tầng trệt, tách khu sạc, ghi rõ nội quy sạc xe.
- Họp ngắn với cư dân, phổ biến lại nội quy, lấy chữ ký.
- Khi đoàn đến, đi cùng, ghi lại các kiến nghị, hỏi rõ thời hạn và cách báo cáo khắc phục.
- Lập kế hoạch khắc phục theo từng kiến nghị, làm xong thì báo cáo lại bằng văn bản.
Những kiến nghị liên quan tới kết cấu, lối thoát thứ hai, ngăn cháy thường cần thiết kế và có thể phải qua thủ tục thẩm duyệt; đừng tự làm rồi mới hỏi.
Ví dụ giả định: một biên bản với năm kiến nghị
Ví dụ giả định: một chung cư mini bảy tầng ở Hà Nội, hai mươi tám căn hộ, chủ nhà sống ở nơi khác. Sau buổi kiểm tra, biên bản ghi năm kiến nghị: tủ báo cháy đang ở chế độ tắt chuông; cửa lên mái khoá bằng ổ khoá, chìa do chủ nhà giữ; tầng trệt có sáu ổ cắm kéo dài để sạc xe; hai bình chữa cháy mất áp; chưa có quyết định phân công người phụ trách PCCC.
Cách sắp xếp hợp lý là chia theo mức độ nguy hiểm và thời gian làm. Bật lại chuông báo cháy, thay ổ khoá cửa mái bằng cơ cấu mở được từ bên trong, gỡ toàn bộ ổ cắm kéo dài là ba việc làm được trong ngày và giảm rủi ro nhiều nhất. Nạp hoặc thay hai bình là việc trong tuần. Quyết định phân công người phụ trách cần chọn người thường trực, rồi đăng ký huấn luyện cho người đó.
Song song, chủ nhà mời đơn vị bảo trì tìm nguyên nhân báo giả khiến chuông bị tắt, và bố trí lại khu sạc có ổ cắm riêng đúng tải. Khi xong, chủ nhà lập báo cáo khắc phục theo từng kiến nghị, kèm ảnh trước và sau, biên bản bảo trì, quyết định phân công, gửi cơ quan đã kiểm tra. Bộ giấy tờ đó cũng là phần mới của hồ sơ quản lý toà nhà, dùng lại được cho các lần kiểm tra sau.
Toà nhà chưa đủ điều kiện thì làm gì
Nếu kết quả rà soát cho thấy toà nhà thiếu những điều kiện cơ bản như lối thoát thứ hai, ngăn cháy tầng trệt, hệ thống báo cháy, cơ quan quản lý có thể yêu cầu khắc phục trong thời hạn, hạn chế số người ở, hoặc tạm đình chỉ hoạt động phần không bảo đảm an toàn. Chủ nhà nên hỏi rõ phương án khắc phục nào được chấp nhận, thuê đơn vị tư vấn có chứng chỉ phù hợp để thiết kế, và làm đủ thủ tục.
Trong thời gian khắc phục, quan hệ với người thuê cần xử lý minh bạch: thông báo bằng văn bản, nói rõ ảnh hưởng tới việc ở, thoả thuận về tiền thuê nếu phải tạm ngừng. Tranh chấp về hợp đồng thuê, tiền cọc, bồi thường khi phải dừng cho thuê là chuyện dễ phát sinh; khi giá trị lớn hoặc nhiều hộ cùng khiếu nại, bạn nên hỏi luật sư trên AI Cố Vấn hoặc nhờ người làm nghề tư vấn.
Điều không nên làm là tiếp tục cho thuê như bình thường trong khi biết toà nhà chưa an toàn, hoặc tìm cách làm cho “qua” đợt kiểm tra rồi để nguyên. Nếu xảy ra cháy trong tình trạng đã được cảnh báo, trách nhiệm của chủ nhà nặng hơn rất nhiều, có thể đến mức hình sự.
Câu hỏi thường gặp
Chung cư mini xây từ trước có phải làm lại thủ tục PCCC không?
Tuỳ tình trạng giấy tờ và hiện trạng toà nhà. Nếu đã được thẩm duyệt, nghiệm thu đúng quy định và không cơi nới thì chủ yếu là duy trì. Nếu chưa có giấy tờ hoặc đã thay đổi so với lúc xây, cơ quan quản lý có thể yêu cầu khắc phục, bổ sung. Hỏi cơ quan Cảnh sát PCCC và CNCH của tỉnh để biết cụ thể.
Chủ chung cư mini không ở tại toà nhà thì giao PCCC cho ai?
Chủ nhà vẫn là người đứng đầu chịu trách nhiệm, nhưng nên giao bằng văn bản cho một người quản lý thường trực, được huấn luyện và biết vận hành hệ thống. Người được giao phải ở đủ gần để xử lý khi có tín hiệu báo cháy, nhất là ban đêm.
Tắt hệ thống báo cháy vì hay kêu giả có sao không?
Tắt hệ thống báo cháy là lỗi nghiêm trọng, vì toà nhà mất khả năng cảnh báo sớm đúng lúc cần. Báo giả là dấu hiệu đầu báo bẩn, đặt sai chỗ hoặc hệ thống cần bảo trì; cách đúng là mời đơn vị có chuyên môn kiểm và sửa nguyên nhân.
Cư dân có được yêu cầu chủ nhà sửa hệ thống PCCC không?
Người thuê có quyền yêu cầu chủ nhà bảo đảm an toàn cho chỗ ở theo hợp đồng và quy định chung. Nên gửi yêu cầu bằng văn bản hoặc tin nhắn có lưu lại; nếu chủ nhà không xử lý, có thể phản ánh với Công an cấp xã nơi toà nhà hoạt động.
Tầng trệt chung cư mini có được cho thuê làm cửa hàng không?
Việc đổi công năng tầng trệt từ để xe sang kinh doanh có thể làm thay đổi điều kiện PCCC đã được nghiệm thu, và có thể phải làm thủ tục thẩm duyệt lại. Nên hỏi cơ quan quản lý trước khi ký hợp đồng cho thuê mặt bằng.
Chung cư mini có phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc không?
Nhiều chung cư mini có quy mô thuộc danh mục cơ sở phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc, nhưng không phải toà nào cũng vậy. Phạm vi đối tượng được điều chỉnh theo văn bản hiện hành, nên đối chiếu quy định hoặc hỏi cơ quan quản lý trước khi kết luận.