Khi thuê mặt bằng hay kho xưởng, cách chia phổ biến là: chủ nhà mua bảo hiểm cháy nổ cho phần nhà và kết cấu thuộc sở hữu của mình, người thuê mua cho máy móc, hàng hoá và phần cải tạo do mình bỏ tiền. Hai bên có thể thoả thuận khác, ví dụ người thuê mua luôn cho cả phần nhà, nhưng thoả thuận đó phải viết ra trong hợp đồng thuê và phản ánh đúng trong hợp đồng bảo hiểm. Không viết thì mỗi bên dễ tưởng bên kia đã lo.
Bài này đi qua các kiểu thuê thường gặp, giải thích vì sao người thuê có bảo hiểm cho hàng của mình vẫn có thể phải bồi thường cho chủ nhà khi gây cháy, và đưa ra danh sách điều khoản nên có trong hợp đồng thuê. Phần trách nhiệm PCCC nói chung giữa chủ nhà và người thuê (ai lo phương tiện, ai lo hồ sơ) không nhắc lại ở đây; bài chỉ bàn chuyện tiền khi có cháy.
Bốn kiểu thuê và cách chia thường gặp
Đây là cách chia hợp lý về nguyên tắc, không phải quy định cứng. Hợp đồng thuê của bạn mới là căn cứ.
| Kiểu thuê | Chủ nhà thường mua cho | Người thuê thường mua cho | Điểm cần chốt |
|---|---|---|---|
| Thuê nguyên căn nhà phố làm cửa hàng | Phần nhà, kết cấu | Hàng hoá, quầy kệ, nội thất, máy móc | Ai mua nếu chủ nhà ở xa và không quan tâm |
| Thuê tầng trệt, chủ nhà ở tầng trên | Toàn bộ căn nhà, đồ đạc của gia đình | Hàng hoá, thiết bị kinh doanh | Cháy từ tầng trệt lan lên thì trách nhiệm thế nào |
| Thuê kho, xưởng trong khu công nghiệp | Nhà xưởng, hạ tầng do chủ đầu tư xây | Dây chuyền, hàng hoá, cải tạo bên trong | Yêu cầu bảo hiểm trong quy chế khu, quyền thế quyền |
| Thuê một phần trong kho chung | Kho và kết cấu chung | Hàng của mình trong ô thuê | Cháy từ ô bên cạnh thì ai chịu |
Ở cả bốn kiểu, hai bên nên trao đổi bản sao giấy chứng nhận bảo hiểm cho nhau mỗi năm. Việc này mất năm phút nhưng giúp phát hiện sớm một bên đã để hợp đồng hết hạn.
Có bảo hiểm cho hàng của mình, vẫn có thể phải đền nhà cho chủ
Đây là điểm người thuê hay bỏ qua. Bảo hiểm cháy nổ của bạn bồi thường cho tài sản của bạn. Nếu vụ cháy xuất phát từ lỗi của bạn (dây điện câu móc, bếp không tắt, nhân viên hút thuốc trong kho) và làm hỏng nhà của chủ, thì theo pháp luật dân sự bạn có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho chủ nhà. Hợp đồng bảo hiểm tài sản của bạn thường không trả khoản này.
Nếu chủ nhà có bảo hiểm cho phần nhà, doanh nghiệp bảo hiểm của chủ nhà sẽ trả cho chủ nhà trước, rồi theo nguyên tắc thế quyền (thay chủ nhà đòi người có lỗi) có thể đòi lại bạn số tiền đã trả. Nói cách khác, việc chủ nhà có bảo hiểm không tự động miễn trách nhiệm cho bạn. Bạn chỉ yên tâm hơn trong hai trường hợp: hợp đồng của chủ nhà có điều khoản từ bỏ quyền thế quyền đối với người thuê, hoặc bạn mua thêm bảo hiểm trách nhiệm, chẳng hạn bảo hiểm trách nhiệm của người thuê đối với nhà thuê hay trách nhiệm công cộng có mở rộng phần này.
Ví dụ giả định: một quán cà phê thuê tầng trệt nhà phố, chập điện ở quầy pha chế làm cháy lan lên tầng hai của gia đình chủ nhà. Quán được bồi thường máy pha và nội thất theo hợp đồng của quán. Gia đình chủ nhà được doanh nghiệp bảo hiểm của họ bồi thường phần nhà, sau đó doanh nghiệp này có thể yêu cầu quán hoàn trả nếu xác định được lỗi của quán. Câu hỏi "lỗi của ai" do kết luận nguyên nhân cháy của cơ quan có thẩm quyền và chứng cứ quyết định, không do suy đoán của hai bên.
Điều khoản nên có trong hợp đồng thuê
Hợp đồng thuê mẫu hay chỉ có một câu chung chung "bên thuê chịu trách nhiệm PCCC". Với chuyện bảo hiểm, nên viết cụ thể hơn:
- Bên nào mua bảo hiểm cháy nổ cho phần nhà, kết cấu; bên nào mua cho tài sản bên trong; số tiền tối thiểu hoặc cách xác định.
- Thời hạn bảo hiểm phải bao trùm thời hạn thuê; nghĩa vụ gửi bản sao giấy chứng nhận mỗi lần tái tục.
- Phần cải tạo do người thuê làm: thuộc sở hữu của ai trong thời gian thuê và khi trả mặt bằng, ai mua bảo hiểm cho phần này.
- Có hay không thoả thuận từ bỏ quyền thế quyền giữa hai bên, và nếu có, mỗi bên phải đề nghị doanh nghiệp bảo hiểm của mình ghi điều khoản tương ứng.
- Nghĩa vụ thông báo khi thay đổi công năng hoặc loại hàng hoá, vì điều này ảnh hưởng tới hợp đồng bảo hiểm của cả hai bên.
- Xử lý khi cháy: tiền thuê trong thời gian không sử dụng được, quyền chấm dứt hợp đồng, nghĩa vụ phối hợp với giám định.
- Người thụ hưởng tiền bồi thường phần nhà nếu người thuê là bên đứng ra mua.
Với hợp đồng giá trị lớn hoặc kho xưởng trong khu công nghiệp có quy chế riêng, bạn nên nhờ người làm nghề rà điều khoản trước khi ký; có thể hỏi luật sư trên AI Cố Vấn (aicovan.com) với bản hợp đồng cụ thể.
Thuê kho, xưởng trong khu công nghiệp: những chỗ khác biệt
Quy chế của khu. Nhiều khu công nghiệp yêu cầu bên thuê mua bảo hiểm cho tài sản của mình và đôi khi cả bảo hiểm trách nhiệm, kèm mức tối thiểu. Đọc quy chế cùng hợp đồng thuê, không chỉ đọc hợp đồng.
Nhà xưởng xây sẵn. Chủ đầu tư hạ tầng thường mua bảo hiểm cho nhà xưởng cho thuê. Hãy xin bản sao giấy chứng nhận để biết số tiền, thời hạn và có điều khoản từ bỏ thế quyền với người thuê không.
Bên thuê tự xây trên đất thuê. Khi bạn tự xây nhà xưởng trên đất thuê lại, công trình là tài sản của bạn và bạn mua bảo hiểm cho cả phần nhà, sau khi giai đoạn bảo hiểm xây dựng kết thúc.
Hàng hoá của khách gia công. Xưởng nhận gia công đang giữ nguyên liệu của khách. Hợp đồng gia công cần ghi ai chịu rủi ro cháy đối với nguyên liệu đó, và bảo hiểm của xưởng phải khai phần hàng giữ hộ nếu xưởng chịu.
Thuê chung một kho: cháy từ ô bên cạnh
Kho chung chia ô cho nhiều người thuê, hoặc chợ đầu mối có nhiều sạp, là nơi cháy lan rất nhanh và việc phân định trách nhiệm phức tạp. Mỗi người thuê nên tự mua bảo hiểm cho hàng của mình, không trông vào bảo hiểm của chủ kho, vì bảo hiểm của chủ kho thường chỉ bảo vệ kết cấu kho và có khi cả hàng của chủ kho, không bao gồm hàng của từng người thuê.
Nếu cháy phát sinh từ ô bên cạnh do lỗi của người thuê ô đó, bạn có quyền đòi người đó bồi thường; nhưng quá trình đòi có thể dài và kết quả phụ thuộc vào khả năng chi trả của họ. Có bảo hiểm cho hàng của mình, bạn được doanh nghiệp bảo hiểm trả trước theo hợp đồng, rồi doanh nghiệp bảo hiểm của bạn thay bạn đòi bên có lỗi. Đây là lý do thực tế nhất để người thuê ô nhỏ trong kho chung vẫn nên mua bảo hiểm, kể cả khi cơ sở của họ xét riêng có thể không thuộc diện bắt buộc.
Kiểm tra trước khi ký hợp đồng thuê
Năm việc nên làm trong buổi xem mặt bằng và trước khi đặt cọc:
- Hỏi chủ nhà mặt bằng có thuộc diện cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ không sau khi bạn đưa hoạt động của mình vào; công năng mới có thể đổi kết luận.
- Xin bản sao giấy chứng nhận bảo hiểm cháy nổ hiện có của chủ nhà, xem tên người được bảo hiểm, địa chỉ, số tiền, thời hạn.
- Hỏi về các vụ cháy, sự cố điện trước đây ở mặt bằng; lịch sử tổn thất ảnh hưởng tới việc mua bảo hiểm của bạn.
- Xem hệ thống điện, phương tiện chữa cháy hiện có và tình trạng các kiến nghị cũ của cơ quan PCCC nếu chủ nhà cung cấp.
- Đưa các điều khoản bảo hiểm ở trên vào dự thảo hợp đồng thuê, thống nhất trước khi ký.
Nếu chủ nhà ngại cung cấp giấy chứng nhận bảo hiểm hoặc trả lời mập mờ về các sự cố cũ, đó là thông tin đáng cân nhắc, không phải chuyện nhỏ. Ngược lại, chủ nhà cũng nên hỏi người thuê định chứa gì, chạy máy gì, làm việc mấy ca: một xưởng hàn hay kho sơn đặt vào căn nhà vốn cho thuê làm văn phòng sẽ thay đổi hoàn toàn mức rủi ro của chính tài sản của chủ nhà.
Ghi tên người được bảo hiểm và người thụ hưởng cho đúng
Trên giấy chứng nhận bảo hiểm có hai vị trí dễ nhầm: người được bảo hiểm là người có quyền lợi với tài sản và được bồi thường khi tài sản bị hư hại; người thụ hưởng (nếu có) là người nhận tiền bồi thường theo chỉ định. Khi người thuê đứng ra mua cho phần nhà của chủ, cần ghi chủ nhà là người được bảo hiểm hoặc đồng được bảo hiểm cho phần nhà; nếu chỉ ghi tên người thuê, doanh nghiệp bảo hiểm có thể đặt câu hỏi về quyền lợi có thể được bảo hiểm của người thuê với căn nhà.
Khi tài sản đang thế chấp ở ngân hàng, ngân hàng thường yêu cầu được ghi là người thụ hưởng. Lúc có tổn thất, tiền bồi thường chuyển về ngân hàng hoặc chỉ được giải ngân cho bạn khi ngân hàng đồng ý. Điều này cần biết trước để kế hoạch tài chính sau cháy không bị bất ngờ. Với kho chung nhiều người thuê, mỗi người thuê đứng tên cho hàng của mình, ghi rõ vị trí ô thuê trong địa chỉ được bảo hiểm.
Câu hỏi thường gặp
Chủ nhà yêu cầu người thuê mua bảo hiểm cho cả căn nhà có hợp lý không?
Có thể chấp nhận nếu được tính vào giá thuê và hợp đồng bảo hiểm ghi đúng chủ nhà là người có quyền lợi với phần nhà. Bạn nên yêu cầu ghi rõ trong hợp đồng thuê để khi cháy, tiền bồi thường phần nhà được dùng sửa lại nhà chứ không bị tranh chấp.
Người thuê trả mặt bằng thì hợp đồng bảo hiểm xử lý thế nào?
Bảo hiểm cho tài sản của người thuê đi theo tài sản. Khi chuyển đi, người thuê đề nghị đổi địa điểm hoặc chấm dứt hợp đồng ở địa chỉ cũ. Chủ nhà cần kiểm tra bảo hiểm phần nhà vẫn còn hiệu lực và khai lại công năng khi cho người khác thuê.
Nếu cả chủ nhà và người thuê cùng mua bảo hiểm cho phần nhà thì sao?
Đó là bảo hiểm trùng. Tổng tiền bồi thường không vượt quá thiệt hại thực tế và các doanh nghiệp bảo hiểm sẽ chia phần trách nhiệm. Mua trùng không giúp nhận nhiều tiền hơn, chỉ tốn thêm phí.
Cháy do lỗi kỹ thuật của nhà, không phải lỗi người thuê, thì sao?
Nếu nguyên nhân thuộc phần chủ nhà quản lý như hệ thống điện chung đã xuống cấp mà chủ nhà biết nhưng không sửa, người thuê có thể yêu cầu chủ nhà bồi thường phần tài sản bị hư hại ngoài phần bảo hiểm đã trả. Kết luận nguyên nhân cháy là căn cứ quan trọng.
Thuê nhà để ở rồi kinh doanh nhỏ tại nhà có cần báo chủ nhà không?
Nên báo. Việc kinh doanh có thể làm thay đổi công năng, ảnh hưởng tới diện quản lý PCCC và tới hợp đồng bảo hiểm của chủ nhà. Giấu chủ nhà mà xảy ra cháy, quyền lợi bảo hiểm của cả hai bên có thể bị ảnh hưởng.
Có loại bảo hiểm nào bảo vệ người thuê khi gây cháy nhà chủ không?
Có các sản phẩm bảo hiểm trách nhiệm, chẳng hạn trách nhiệm của người thuê đối với tài sản đi thuê hoặc trách nhiệm công cộng có mở rộng. Đây là bảo hiểm tự nguyện, phạm vi và giới hạn khác nhau giữa các doanh nghiệp, cần đọc kỹ trước khi mua.