Trong một nhà xưởng chia lô cho nhiều người thuê, cách chia hợp lý thường là: chủ nhà xưởng (hoặc đơn vị quản lý) lo hệ thống PCCC gắn với công trình và các khu dùng chung, điều phối phương án chung; mỗi bên thuê lo điều kiện an toàn, hồ sơ, huấn luyện và phương tiện trong phạm vi lô mình sử dụng, và không làm gì phá hỏng hệ thống chung. Cách chia này phải được viết ra — trong hợp đồng thuê và trong một quy chế PCCC chung của nhà xưởng — thì mới có giá trị khi kiểm tra hay khi có sự cố.
Mô hình xưởng chia lô, kho chia ô ngày càng phổ biến ở vùng ven đô và các cụm công nghiệp: một nhà xưởng lớn được ngăn thành nhiều phần cho xưởng may nhỏ, xưởng cơ khí, kho thương mại điện tử, xưởng đóng gói thuê. Rủi ro lớn nhất không nằm ở một xưởng riêng lẻ mà ở khoảng trống trách nhiệm giữa các bên.
Vì sao chia lô làm phòng cháy khó hơn
Khi xây, nhà xưởng được thiết kế PCCC cho một công năng và một hạng nguy hiểm nhất định, thường như một không gian liền. Sau khi chia lô, mỗi bên thuê đưa vào loại hàng, máy móc, công đoạn khác nhau: một ô may, một ô chứa pin, một ô có buồng sơn. Hạng nguy hiểm thực tế và tải lượng chất cháy có thể khác xa giả định ban đầu.
Vách ngăn giữa các lô thường do bên thuê tự dựng bằng tôn, panel, ván ép để tách không gian và chống mất hàng. Vách kiểu này có thể chắn đầu phun, chắn đường khói tới đầu báo, chia cắt lối thoát nạn chung, làm một lô không còn đường ra thứ hai. Không ai cố ý làm sai; mỗi bên chỉ nhìn phần của mình.
Khi có sự cố, câu hỏi đầu tiên là ai chịu trách nhiệm: chủ nhà xưởng nói hệ thống đã bàn giao đủ, bên thuê nói không biết vách mình dựng chắn đầu phun, bên thuê lô cạnh nói lửa từ lô bên kia sang. Chia việc rõ từ đầu là cách duy nhất để tránh tình huống này.
Gợi ý chia việc giữa chủ nhà xưởng và bên thuê
Bảng dưới là cách chia thường gặp, không phải quy định bắt buộc. Cách chia thực tế do hợp đồng và quy chế của từng nhà xưởng quyết định, trên nền nghĩa vụ mà pháp luật đặt cho từng chủ thể:
| Hạng mục | Chủ nhà xưởng / đơn vị quản lý | Bên thuê |
|---|---|---|
| Hệ thống báo cháy, chữa cháy tự động, bơm, bể nước | Duy trì, bảo trì, kiểm tra định kỳ | Không che, không tự sửa; báo ngay khi thấy hỏng |
| Lối thoát nạn, hành lang, sân chung | Giữ thông, đèn sự cố, chỉ dẫn | Không để hàng, xe ra khu chung |
| Điện tổng, trạm biến áp | Quản lý, bảo trì | Không tự đấu thêm từ đường tổng |
| Điện trong lô | Cấp đến điểm đấu theo hợp đồng | Lắp đặt, bảo trì bởi thợ có chuyên môn; không quá tải |
| Vách ngăn, gác lửng trong lô | Chấp thuận trước khi làm | Xin chấp thuận; không chắn đầu phun, đầu báo, lối ra |
| Bình chữa cháy, sắp xếp hàng trong lô | Kiểm tra theo quy chế chung | Trang bị, giữ, tự kiểm tra |
| Lực lượng PCCC, huấn luyện | Điều phối lực lượng chung, phương án chung | Cử người tham gia; huấn luyện người của mình |
| Hồ sơ quản lý PCCC | Hồ sơ công trình, hệ thống chung | Hồ sơ phần lô, danh sách hàng hoá, hoá chất |
Trong mọi cách chia, có một điểm không thay đổi: bên thuê không được đưa vào lô mình loại hàng, công đoạn làm hạng nguy hiểm vượt thiết kế nếu chưa được chủ nhà xưởng và đơn vị chuyên môn rà lại. Điểm này nên là điều khoản riêng trong hợp đồng.
Những điều khoản PCCC nên có trong hợp đồng thuê
Hợp đồng thuê nhà xưởng thường dài về tiền thuê, cọc, thời hạn và rất ngắn về phòng cháy. Danh sách gợi ý để hai bên bàn trước khi ký:
- Mục đích sử dụng của lô: loại hàng, công đoạn, có hoá chất, pin, gas hay không; cam kết không thay đổi khi chưa có chấp thuận.
- Hạng nguy hiểm, công năng mà nhà xưởng được thiết kế; bên thuê xác nhận đã được thông báo.
- Phạm vi hệ thống PCCC chung do bên cho thuê duy trì; tần suất bảo trì; quyền của bên thuê được xem biên bản.
- Thủ tục xin chấp thuận khi dựng vách, gác lửng, lắp máy lớn, cải tạo điện trong lô.
- Nghĩa vụ của bên thuê về phương tiện, huấn luyện, hồ sơ trong lô; tham gia lực lượng và thực tập phương án chung.
- Quyền vào kiểm tra lô của bên cho thuê và cách xử lý khi phát hiện vi phạm.
- Bảo hiểm: ai mua cho phần nào — công trình, máy móc, hàng hoá — và ai là người thụ hưởng.
- Xử lý khi đoàn kiểm tra kiến nghị: ai khắc phục phần nào, chi phí, thời hạn; trách nhiệm khi một bên gây cháy lan sang bên khác.
Những điều khoản này không thay thế nghĩa vụ pháp luật của mỗi bên, nhưng giúp hai bên hiểu nhau và có căn cứ khi có tranh chấp. Phần bảo hiểm khi thuê kho xưởng có bài riêng trong chuyên mục bảo hiểm cháy nổ của trang.
Quy chế PCCC chung của nhà xưởng
Ngoài hợp đồng với từng bên, nhà xưởng nhiều người thuê nên có một quy chế PCCC chung do chủ nhà xưởng hoặc đơn vị quản lý ban hành, mọi bên thuê ký nhận. Quy chế ngắn gọn, gồm: nội quy chung về hút thuốc, lửa trần, sạc xe điện, đỗ xe ở sân; quy trình làm việc nóng áp dụng cho mọi lô; lịch kiểm tra chung; cách báo hỏng hệ thống; người liên lạc của từng lô kể cả ngoài giờ.
Phần quan trọng nhất là liên lạc ngoài giờ. Nhiều đám cháy ở xưởng chia lô xảy ra ban đêm trong một lô đã khoá cửa, chủ lô ở xa. Bảo vệ nhà xưởng cần có danh sách người liên lạc của từng lô, có quyền ngắt điện lô đó và biết cách mở cửa khi khẩn cấp theo thoả thuận trước. Không có thoả thuận này, lực lượng chữa cháy có thể mất thời gian quý giá trước cánh cửa cuốn khoá.
Quy chế cũng nên quy định việc thông báo khi có bên thuê mới vào, bên cũ rời đi: kiểm tra lô trước khi bàn giao, tháo vách tạm, thu dọn hàng còn sót, cập nhật danh sách và phương án.
Phương án chữa cháy và thực tập chung
Một nhà xưởng nhiều lô là một khối công trình về mặt chữa cháy, nên phương án chữa cháy cần nhìn cả khối: nguồn nước, đường cho xe chữa cháy, vị trí các lô có hàng nguy hiểm, các tình huống cháy giả định ở lô nguy hiểm nhất và lan sang lô bên cạnh. Mỗi lô có thể có phương án riêng cho phần mình, nhưng phải khớp với phương án chung. Ai lập, ai phê duyệt, ai giữ phương án theo quy định hiện hành phụ thuộc diện quản lý của cơ sở; hỏi cơ quan PCCC nơi nhà xưởng đặt khi chưa rõ.
Thực tập phương án nên có sự tham gia của người các lô. Buổi tập thường lộ ra những điều không ai nghĩ tới: lô ở cuối dãy phải đi qua lô khác mới ra được sân, cửa thoát nạn chung bị một lô dùng làm kho, bảo vệ không có chìa khoá tủ điện của lô. Sau buổi tập, sửa quy chế và gửi biên bản cho mọi bên.
Khi đoàn kiểm tra đến nhà xưởng nhiều lô
Buổi kiểm tra một nhà xưởng chia lô thường đi qua cả phần chung lẫn từng lô. Để buổi làm việc rõ ràng, hai phía nên chuẩn bị:
- Chủ nhà xưởng: hồ sơ thiết kế, nghiệm thu PCCC của công trình, biên bản bảo trì hệ thống chung, quy chế PCCC chung có chữ ký các bên thuê, danh sách lô và người liên lạc.
- Chủ nhà xưởng: phương án chữa cháy chung và biên bản thực tập gần nhất.
- Mỗi bên thuê: quyết định phân công người phụ trách PCCC của lô, danh sách hàng hoá và hoá chất, sổ tự kiểm tra, chứng nhận huấn luyện của người được giao.
- Mỗi bên thuê: văn bản chấp thuận của chủ nhà xưởng cho vách ngăn, gác lửng, máy móc lớn đã lắp.
- Cả hai: đại diện có mặt hoặc liên lạc được trong buổi kiểm tra, để kiến nghị được giao đúng người.
Kiến nghị sau kiểm tra nên được tách rõ phần nào thuộc hệ thống chung, phần nào thuộc lô nào, có thời hạn và người chịu trách nhiệm. Nếu biên bản ghi chung cho "cơ sở", chủ nhà xưởng nên chủ động họp các bên thuê, phân việc bằng văn bản và báo cáo khắc phục theo từng phần, tránh để một kiến nghị không ai nhận.
Lời khuyên cho từng phía
Với chủ nhà xưởng. Đừng chỉ hỏi bên thuê làm nghề gì khi ký; hãy đi xem lô sau một tháng và mỗi quý. Hợp đồng nên cho phép bạn yêu cầu dừng hoạt động gây nguy hiểm cho cả khối. Hệ thống chung xuống cấp là rủi ro của bạn trước tiên.
Với bên thuê. Trước khi ký, hỏi hạng thiết kế, xem hệ thống báo cháy, chữa cháy có hoạt động không, biên bản bảo trì gần nhất, lô có mấy lối ra. Sau khi vào, xin chấp thuận bằng văn bản trước khi dựng vách, lắp máy lớn, và giữ hồ sơ phần lô của mình đầy đủ.
Với lô bên cạnh. Rủi ro của lô bên cạnh là rủi ro của bạn. Thấy lô kế bên chất hàng ra lối chung, sạc xe ngoài hành lang, hàn cắt không ai canh, hãy báo đơn vị quản lý thay vì im lặng.
Khi có tranh chấp. Nếu đã có thiệt hại do cháy lan hoặc tranh cãi ai phải khắc phục kiến nghị, nên hỏi luật sư trên AI Cố Vấn (aicovan.com) để xác định nghĩa vụ theo hợp đồng và quy định hiện hành, trước khi tự ý giữ tiền thuê hay chấm dứt hợp đồng.
Câu hỏi thường gặp
Bên thuê có phải tự lập hồ sơ quản lý PCCC không?
Thường bên thuê phải có hồ sơ cho phần lô mình sử dụng nếu hoạt động của họ thuộc diện quản lý, gồm phân công người phụ trách, danh sách phương tiện, huấn luyện, tự kiểm tra. Hồ sơ hệ thống chung do chủ nhà xưởng giữ. Hỏi cơ quan PCCC nơi xưởng đặt để biết yêu cầu cụ thể.
Bên thuê có được tự dựng vách ngăn trong lô không?
Chỉ nên dựng khi đã được chủ nhà xưởng chấp thuận và vách không chắn đầu phun, đầu báo, lối ra, đường khói. Vách bằng vật liệu dễ cháy hoặc làm thay đổi đáng kể không gian có thể phải được tính lại thiết kế PCCC; hỏi đơn vị tư vấn trước.
Hệ thống chữa cháy chung hỏng thì bên thuê có bị phạt không?
Trách nhiệm phụ thuộc ai được giao duy trì hệ thống theo hợp đồng và quy định. Thường chủ nhà xưởng chịu phần hệ thống chung. Bên thuê nên báo hỏng bằng văn bản khi phát hiện để có căn cứ, và vẫn phải giữ đầy đủ phương tiện trong lô mình.
Lửa từ lô bên cạnh lan sang, ai bồi thường?
Tuỳ nguyên nhân và lỗi. Bên gây cháy do lỗi có thể phải bồi thường cho bên bị thiệt hại; bảo hiểm của mỗi bên có thể chi trả trước rồi đòi lại. Thông thường cần kết luận nguyên nhân của cơ quan có thẩm quyền; nên hỏi luật sư khi thiệt hại lớn.
Nhà xưởng trong khu công nghiệp có khác nhà xưởng ngoài khu không?
Khu công nghiệp thường có ban quản lý, hạ tầng chữa cháy và quy định nội bộ riêng, có khi có lực lượng PCCC của khu. Những điều đó hỗ trợ chứ không thay thế trách nhiệm của chủ nhà xưởng và bên thuê đối với công trình và lô của mình.
Bên thuê muốn đổi mặt hàng sang loại dễ cháy hơn thì làm gì?
Báo chủ nhà xưởng trước, cung cấp thông tin hàng hoá, lượng tồn, công đoạn; hai bên nhờ đơn vị tư vấn xem hạng nguy hiểm và hệ thống còn phù hợp không. Nếu phải cải tạo hoặc bổ sung hệ thống, thống nhất chi phí và làm thủ tục cần thiết trước khi đưa hàng vào.