Nhận sang một quán ăn, một cửa hàng hay một xưởng đang chạy có cái lợi là mọi thứ đã sẵn: bàn ghế, bếp, kệ, khách quen. Nhưng cùng với đó, bạn cũng nhận luôn tình trạng PCCC của cơ sở, gồm cả những lỗi người trước để lại và những việc họ chưa từng làm.
Người sang nhượng thường nói "mọi thứ đầy đủ, đang chạy bình thường". Bài này giúp bạn kiểm tra điều đó trước khi đặt cọc: nhìn gì ở hiện trạng, đòi bàn giao những giấy tờ nào, hỏi gì về các lần kiểm tra trước và ghi điều khoản nào vào hợp đồng để phần trách nhiệm được rõ.
Bạn kế thừa gì, và không kế thừa gì
Về mặt vật chất, bạn kế thừa toàn bộ hiện trạng công trình và trang thiết bị: hệ thống điện, bếp, đường gas, phương tiện chữa cháy, vật liệu trang trí, cách bố trí lối đi. Nếu có lỗi về ngăn cháy hay điện do người trước sửa sang, lỗi đó giờ nằm trong cơ sở của bạn. Sau khi bạn bắt đầu hoạt động, bạn là người phải duy trì điều kiện an toàn.
Về mặt giấy tờ, phần gắn với công trình như hồ sơ thiết kế, nghiệm thu về PCCC (nếu công trình thuộc diện) đi theo công trình và thường nằm ở chủ nhà, chủ đầu tư. Phần gắn với chủ thể kinh doanh như quyết định phân công người phụ trách, danh sách lực lượng tại chỗ, chứng nhận huấn luyện của nhân viên, hợp đồng bảo hiểm thì gắn với người trước, không tự động chuyển sang bạn.
Nói cách khác: công trình và lỗi của nó thì bạn nhận; tư cách pháp lý, con người được huấn luyện và bảo hiểm thì bạn phải tự lập lại. Hiểu ranh giới này giúp bạn biết phải đòi gì từ người sang nhượng, đòi gì từ chủ nhà, và tự làm gì sau khi nhận.
Đi xem hiện trạng: nhìn vào đâu
Đi xem cơ sở ít nhất hai lần, một lần lúc đang hoạt động và một lần lúc vắng. Lúc đông thấy được cách người trước vận hành; lúc vắng thấy được chỗ khuất. Những điểm nên nhìn:
- Tủ điện: có cửa, có ghi chú mạch, có dấu cháy xém, dây nối thêm lộn xộn hay không.
- Ổ cắm khu bếp, khu quầy: có ổ nối dài làm đường điện cố định, ổ đổi màu không.
- Khu bếp, đường gas: vị trí bình gas, tình trạng dây dẫn, máy hút khói có bám dầu dày không.
- Bình chữa cháy: số lượng, vị trí, kim đồng hồ áp suất, thông tin ngày nạp gần nhất.
- Hệ thống báo cháy nếu có: tủ trung tâm có đèn báo lỗi không, đầu báo có bị che, bị bọc không.
- Lối đi, cửa ra: có cửa thứ hai không, cửa có bị khoá chết, lồng sắt có lối mở không.
- Trần, tường, vách trang trí: vật liệu gì, có lỗ khoan kéo dây chưa bịt không.
- Kho, gầm cầu thang, tầng lửng: có chứa đồ dễ cháy dồn đống, bình gas dự phòng, can nhiên liệu không.
Chụp ảnh từng điểm, ghi ngày. Bộ ảnh này vừa giúp bạn thương lượng, vừa là chứng cứ về tình trạng lúc nhận nếu sau này có tranh chấp.
Giấy tờ nên đòi bàn giao và đòi từ ai
Không phải cơ sở nào cũng có đủ các giấy tờ dưới đây; cơ sở nhỏ ngoài danh mục có thể chỉ có vài thứ. Nhưng hỏi đủ giúp bạn biết mình đang nhận một cơ sở được quản lý tốt hay không.
| Giấy tờ | Đòi từ ai | Để làm gì |
|---|---|---|
| Hồ sơ thiết kế, nghiệm thu PCCC của công trình (nếu có) | Chủ nhà, chủ đầu tư | Biết công trình được thiết kế cho công năng nào, ngăn cháy thế nào |
| Biên bản kiểm tra PCCC gần nhất của cơ quan quản lý | Người sang nhượng | Biết cơ sở có kiến nghị nào chưa khắc phục |
| Biên bản tự kiểm tra, sổ theo dõi phương tiện | Người sang nhượng | Biết phương tiện được bảo dưỡng thế nào |
| Phương án chữa cháy đang dùng | Người sang nhượng | Tham khảo khi lập phương án mới cho mình |
| Hoá đơn, thông tin nạp, bảo dưỡng phương tiện | Người sang nhượng | Biết hạn nạp, đơn vị đã bảo dưỡng |
| Thông tin sửa chữa điện, gas gần đây | Người sang nhượng, chủ nhà | Biết phần nào mới, phần nào cũ |
| Hợp đồng bảo hiểm cháy nổ hiện có | Người sang nhượng | Biết thời điểm hết hạn để mua mới cho mình |
Nếu người sang nhượng không có hoặc từ chối đưa biên bản kiểm tra gần nhất, hãy cân nhắc hỏi trực tiếp Công an cấp xã về tình trạng quản lý của cơ sở tại địa chỉ đó trước khi đặt cọc.
Hỏi gì về các lần kiểm tra trước
Lần kiểm tra gần nhất là khi nào, của đơn vị nào. Câu trả lời cho biết cơ sở có nằm trong danh sách quản lý không và ai là đầu mối sẽ làm việc với bạn.
Có kiến nghị nào chưa khắc phục không. Kiến nghị chưa khắc phục là việc bạn sẽ phải làm ngay sau khi nhận. Nên tính chi phí đó vào giá sang nhượng hoặc yêu cầu bên bán khắc phục trước.
Có từng bị xử phạt, tạm đình chỉ không. Một cơ sở từng bị tạm đình chỉ vì PCCC cần được kiểm kỹ xem đã phục hồi đầy đủ chưa và nguyên nhân đã được giải quyết tận gốc chưa.
Có từng xảy ra cháy, chập điện không. Sự cố nhỏ trong quá khứ là dấu hiệu tốt để biết chỗ yếu của cơ sở. Người bán ít khi tự nói, nên bạn phải hỏi thẳng.
Ai đang là người phụ trách PCCC và có ở lại không. Nếu nhân viên cũ được huấn luyện ở lại làm cho bạn, việc tổ chức lực lượng tại chỗ sẽ nhanh hơn, nhưng vẫn cần quyết định phân công mới dưới tên bạn.
Hàng xóm có từng phản ánh không. Hàng xóm sát vách thường biết những điều người bán không kể: mùi khét, khói bếp, xe sạc qua đêm, tiếng nổ nhỏ. Một cuộc trò chuyện ngắn với họ trước khi ký có khi cho bạn nhiều thông tin hơn cả bộ hồ sơ.
Tính rủi ro PCCC vào giá sang nhượng
Giá sang nhượng thường được tính theo đồ đạc, vị trí, lượng khách quen và thời hạn hợp đồng thuê còn lại. Ít ai tính phần chi phí để đưa cơ sở về trạng thái an toàn. Thế nhưng đây có thể là khoản không nhỏ: thay dây điện cũ cho khu bếp, nạp lại toàn bộ bình, sửa tủ báo cháy đang báo lỗi, làm lối thoát thứ hai cho nhà ống, thay trần trang trí dễ cháy.
Sau khi đi xem hiện trạng, hãy lập một danh sách việc cần làm kèm ước tính chi phí do thợ hoặc đơn vị có chuyên môn báo. Những việc bắt buộc phải làm trước khi mở cửa lại, như khắc phục kiến nghị của đoàn kiểm tra, nên được đưa lên bàn thương lượng: hoặc bên sang nhượng làm xong trước khi bàn giao, hoặc giá được điều chỉnh tương ứng.
Ví dụ giả định: một quán cà phê hai tầng chào sang nhượng với đầy đủ bàn ghế, máy móc. Khi đi xem lúc vắng, người mua thấy tủ điện tầng hai không có cửa, dây nối dài chạy dọc cầu thang, bình chữa cháy đã quá hạn nạp từ lâu và cửa sau bị hàn chết. Danh sách sửa chữa dài hơn dự tính, và chính danh sách đó trở thành căn cứ để hai bên thoả thuận lại giá, rõ ràng hơn nhiều so với một câu "quán cũ quá".
Điều khoản nên ghi vào hợp đồng và biên bản
Hợp đồng sang nhượng và hợp đồng thuê mới là chỗ để chốt trách nhiệm. Những nội dung nên có, viết bằng lời rõ ràng:
- Danh mục tài sản PCCC được bàn giao: số bình, loại bình, hệ thống báo cháy, đèn sự cố, tủ vòi nếu có, kèm tình trạng.
- Cam kết của bên sang nhượng về các kiến nghị kiểm tra chưa khắc phục, nếu có: bên nào khắc phục, hạn khi nào.
- Cam kết không có quyết định xử phạt, tạm đình chỉ đang còn hiệu lực với cơ sở, hoặc nêu rõ nếu có.
- Danh sách giấy tờ được bàn giao, có ký nhận.
- Với hợp đồng thuê: phân chia trách nhiệm giữa chủ nhà và người thuê về hệ thống điện, kết cấu, ngăn cháy, phương tiện chung; việc sửa sang nào cần chủ nhà đồng ý.
- Biên bản hiện trạng có ảnh đính kèm, ghi ngày.
Những điều khoản này không thay được việc bạn tự kiểm tra, nhưng chúng cho bạn căn cứ khi phát hiện vấn đề sau khi nhận. Với giá trị sang nhượng lớn hoặc cơ sở có lịch sử vi phạm, nên hỏi luật sư trên AI Cố Vấn trước khi ký.
Ba mươi ngày đầu sau khi nhận
Ngay tuần đầu, làm một vòng tự kiểm tra kỹ như với cơ sở mới: sửa những lỗi có nguy cơ cao, nạp lại bình đã hết hạn, dọn những đống đồ dễ cháy người trước để lại. Đừng chờ khai trương lại xong mới làm, vì giai đoạn chuyển giao thường là lúc lộn xộn nhất: đồ đạc dồn đống, thợ sửa chữa ra vào, người mới chưa quen chỗ.
Trong tháng đầu, lập lại phần gắn với chủ thể kinh doanh: quyết định phân công người phụ trách PCCC dưới tên bạn, danh sách lực lượng tại chỗ, kế hoạch huấn luyện cho nhân viên mới, phương án chữa cháy cập nhật theo cách bố trí của bạn, hợp đồng bảo hiểm nếu cơ sở thuộc diện bắt buộc. Liên hệ Công an cấp xã để thông tin về việc thay đổi chủ cơ sở và hỏi những việc cần cập nhật.
Nếu bạn định sửa sang lại theo phong cách mới, nhớ rằng sửa sang có thể chạm vào ngăn cháy, lối thoát, hệ thống điện. Thay đổi lớn về bố cục hay công năng có thể cần thủ tục thẩm duyệt riêng. Xem thêm hồ sơ từng loại giấy phép liên quan đến mô hình kinh doanh của bạn trên GiayPhep.com.
Câu hỏi thường gặp
Nhận sang quán thì có phải làm lại hồ sơ PCCC không?
Phần gắn với công trình như hồ sơ thiết kế, nghiệm thu thường giữ nguyên nếu bạn không cải tạo. Phần gắn với chủ thể kinh doanh như quyết định phân công, lực lượng tại chỗ, phương án, bảo hiểm thì bạn cần lập lại hoặc cập nhật dưới tên mình.
Người trước bị lập biên bản về PCCC chưa khắc phục, người nhận có phải chịu không?
Trách nhiệm xử phạt gắn với người vi phạm, nhưng điều kiện chưa khắc phục vẫn nằm ở cơ sở. Khi bạn tiếp tục hoạt động, bạn phải khắc phục để đảm bảo an toàn. Nên thoả thuận rõ trong hợp đồng sang nhượng bên nào làm và chịu chi phí.
Có thể hỏi Công an cấp xã về tình trạng PCCC của một cơ sở trước khi nhận không?
Bạn có thể liên hệ để hỏi hướng dẫn về nghĩa vụ PCCC tại địa chỉ đó. Thông tin cụ thể về hồ sơ của chủ cơ sở hiện tại có thể cần sự đồng ý của họ. Cách đơn giản là đề nghị người sang nhượng cùng đi hỏi.
Bình chữa cháy người trước để lại có dùng tiếp được không?
Dùng được nếu còn trong tình trạng tốt: kim áp suất ở vùng xanh, vỏ không gỉ sét, móp méo, chốt và vòi còn nguyên, còn trong hạn nạp. Nếu không rõ lịch sử, nên nhờ đơn vị bảo dưỡng kiểm tra và nạp lại khi cần.
Hợp đồng bảo hiểm cháy nổ của người trước có chuyển sang cho người mới không?
Hợp đồng bảo hiểm gắn với bên mua bảo hiểm và tài sản cụ thể. Việc chuyển nhượng hợp đồng cần sự đồng ý của doanh nghiệp bảo hiểm. Thông thường người nhận nên mua hợp đồng mới đúng tên và đúng tài sản của mình.
Nhận sang cửa hàng ở nhà phố có người ở phía trên thì cần chú ý gì thêm?
Đây là nhà ở kết hợp kinh doanh, có yêu cầu riêng về ngăn cách khu kinh doanh với khu ở, lối thoát cho người ở và báo cháy. Kiểm tra kỹ lối ra, lồng sắt, khu để và sạc xe. Hỏi Công an cấp xã về yêu cầu cụ thể.