Thuê ki-ốt hay mặt bằng ở khối đế chung cư để kinh doanh, bạn mang hai lớp nghĩa vụ PCCC: nghĩa vụ của một cơ sở kinh doanh theo pháp luật PCCC (điều kiện an toàn, hồ sơ, người phụ trách, phương tiện, huấn luyện) và nghĩa vụ theo quy định của toà nhà về những thứ dùng chung như hệ thống báo cháy, đường ống hút khói, lối đi, giờ nhập hàng. Cửa hàng của bạn nằm ngay dưới chỗ ngủ của nhiều gia đình, nên các yêu cầu thường chặt hơn một mặt bằng phố bình thường.
Bài viết cho chủ quán ăn, cà phê, cửa hàng tiện lợi, tiệm thuốc, phòng khám nhỏ, cửa hàng thời trang đang hoạt động ở tầng trệt, tầng hai chung cư, và cho ban quản lý khu thương mại của toà nhà. Phần xin các giấy phép để mở một mô hình kinh doanh mới không bàn ở đây. Các yêu cầu cụ thể bạn đối chiếu quy định hiện hành và hỏi cơ quan Cảnh sát PCCC và CNCH hoặc Công an cấp xã nơi cơ sở hoạt động.
Khối đế chung cư khác mặt bằng phố ở điểm nào
Một quán ăn trên mặt phố có tường riêng, mái riêng, cháy thì ảnh hưởng chủ yếu tới chính quán và hai nhà bên cạnh. Quán ăn ở khối đế chung cư nằm trong cùng một công trình với hàng chục tầng căn hộ. Khói từ bếp, nếu thoát không đúng đường, có thể theo ống kỹ thuật, khe hở hay cửa sổ lên các tầng ở. Đó là lý do khu thương mại khối đế thường được thiết kế ngăn cách với khối ở bằng sàn, tường chịu lửa, lối thoát riêng và đường ống hút khói bếp riêng.
Thiết kế ấy chỉ giữ được khi người thuê không làm hỏng nó. Thực tế hay gặp: quán khoan thêm lỗ trên tường ngăn để đi ống hút khói ra chỗ gần nhất, gác lửng tự làm che đầu phun, cửa thoát phía sau bị dùng làm kho, bình gas đặt dưới gầm cầu thang chung. Mỗi việc nhỏ đó đều làm yếu đi phần ngăn cách giữa khu kinh doanh và chỗ ở của cư dân.
Ngoài ra, khu thương mại có thể do chủ đầu tư giữ lại cho thuê, hoặc từng ki-ốt đã bán cho các chủ sở hữu khác nhau. Người thuê cần biết ai là bên quản lý khu thương mại để biết xin phép cải tạo ở đâu và nhận thông báo kiểm tra từ ai.
Hai lớp nghĩa vụ của người thuê ki-ốt
Bảng dưới gom những việc thường gặp. Mức độ cụ thể còn phụ thuộc cơ sở của bạn có thuộc diện quản lý về PCCC theo danh mục hiện hành hay không và quy định của toà nhà.
| Lớp | Nội dung chính | Hỏi ai khi chưa rõ |
|---|---|---|
| Cơ sở kinh doanh theo pháp luật PCCC | Điều kiện an toàn điện, nguồn nhiệt; nội quy, tiêu lệnh; phương tiện chữa cháy; người được phân công phụ trách; hồ sơ quản lý; huấn luyện nếu thuộc diện | Công an cấp xã; cơ quan Cảnh sát PCCC và CNCH |
| Quy định của toà nhà | Đăng ký cải tạo; không đụng hệ thống chung; đường ống hút khói, đường gas; giờ nhập hàng, vị trí rác; phối hợp với đội PCCC toà nhà | Ban quản lý khu thương mại hoặc đơn vị vận hành |
| Hợp đồng thuê | Bên nào sửa hệ thống trong mặt bằng; bảo hiểm cháy nổ; trách nhiệm khi gây thiệt hại cho cư dân, khu chung | Chủ sở hữu ki-ốt; người có chuyên môn khi đàm phán |
Hai lớp đầu không thay thế nhau. Được toà nhà cho phép cải tạo không có nghĩa là cơ sở đã đủ điều kiện PCCC theo pháp luật, và ngược lại.
Quán ăn, cà phê ở khối đế: các điểm hay hỏng
Hút khói bếp tự nối. Bếp nấu nhiều dầu mỡ phải thoát khói qua đường ống được toà nhà chỉ định, có lịch vệ sinh định kỳ. Nối ống ra cửa sổ, khe kỹ thuật hay ống thông gió chung là đưa khói, dầu mỡ bám và nguy cơ cháy lan vào khối nhà.
Gas. Toà nhà có thể quy định loại nhiên liệu được dùng, vị trí đặt bình, có hệ thống gas trung tâm hay không. Không tự đặt dàn bình gas trong khu chung, gầm cầu thang, sát lối thoát. Thi công đường gas phải do thợ có chuyên môn.
Gác lửng, trần trang trí. Làm thêm gác lửng để kho hoặc chỗ ngồi thường che đầu phun, đầu báo và tạo thêm chỗ người ngồi mà không có lối thoát phù hợp. Đây là thay đổi phải xin phép toà nhà và có thể phải làm thủ tục PCCC.
Cửa sau thành kho. Cửa sau, hành lang kỹ thuật phía sau dãy ki-ốt thường là lối thoát hoặc lối tiếp cận chữa cháy. Chất thùng hàng, két bia, bình gas ở đây là lỗi hay bị nêu.
Dầu ăn và rác. Dầu đã chiên, giẻ lau dính dầu, thùng giấy bỏ lại sau giờ đóng cửa là nguồn cháy âm ỉ. Gom và đưa ra điểm tập kết của toà nhà theo đúng giờ.
Bộ giấy tờ PCCC tối thiểu nên có tại cửa hàng
Dù cơ sở nhỏ đến đâu, khi đoàn kiểm tra hay ban quản lý toà nhà hỏi, bạn nên có sẵn trong một bìa hồ sơ:
- Văn bản phân công người phụ trách PCCC của cửa hàng, có người thay thế khi vắng.
- Nội quy PCCC, tiêu lệnh chữa cháy treo ở chỗ dễ thấy.
- Danh mục phương tiện chữa cháy: số bình, loại, vị trí, ngày kiểm tra, ngày nạp lại.
- Giấy tờ cải tạo được toà nhà chấp thuận, bản vẽ mặt bằng sau cải tạo.
- Hợp đồng hoặc biên bản vệ sinh đường ống hút khói bếp (với quán ăn).
- Danh sách nhân viên đã được tập huấn, chứng nhận huấn luyện của người thuộc diện phải có.
- Hợp đồng bảo hiểm cháy nổ nếu cơ sở thuộc diện phải mua hoặc có mua tự nguyện.
Một bìa hồ sơ gọn gàng không làm cửa hàng an toàn hơn, nhưng nó cho thấy cửa hàng có người lo việc này. Với cơ sở thuộc diện quản lý về PCCC, đây cũng là phần hồ sơ bắt buộc phải có, chi tiết bạn đối chiếu văn bản hiện hành.
Trước khi nhận mặt bằng ở khối đế
Nhiều rắc rối có thể tránh được nếu người thuê hỏi đúng câu trước khi ký:
- Hỏi ban quản lý khu thương mại về quy định cho người thuê: loại hình kinh doanh được phép, nhiên liệu được dùng, giờ hoạt động, giờ nhập hàng.
- Với quán ăn: hỏi mặt bằng đã có đường ống hút khói bếp được chỉ định chưa, công suất điện cấp cho ki-ốt là bao nhiêu.
- Xem hiện trạng hệ thống PCCC trong mặt bằng: đầu báo, đầu phun, bình chữa cháy, cửa thoát phía sau còn dùng được không.
- Hỏi bên cho thuê có giấy tờ nghiệm thu PCCC phần khu thương mại hay không, mặt bằng đã từng bị kiểm tra, có kiến nghị nào chưa khắc phục.
- Ghi vào hợp đồng: phần sửa chữa hệ thống trong mặt bằng do ai làm, chi phí khắc phục kiến nghị tồn từ trước do ai chịu, ai mua bảo hiểm cho phần nào.
- Nếu định cải tạo lớn, đổi công năng như từ cửa hàng sang quán ăn có bếp, hỏi trước toà nhà và cơ quan PCCC có phải làm thủ tục thẩm duyệt hay không.
Ví dụ giả định: một người thuê ki-ốt ở Cần Thơ ký hợp đồng mở quán lẩu rồi mới phát hiện khu thương mại không có đường ống hút khói bếp và toà nhà không cho đặt bình gas. Quán phải chuyển sang nấu bằng bếp điện, đổi thực đơn và mất gần hai tháng. Một buổi hỏi trước có thể tránh được điều đó.
Đóng cửa hàng cuối ngày: thói quen giảm phần lớn rủi ro
Nhiều đám cháy ở cửa hàng bắt đầu vào ban đêm, khi không còn ai, trong khi phía trên là các gia đình đang ngủ. Một quy trình đóng cửa ngắn, giao cho người về sau cùng, giúp giảm đáng kể rủi ro:
- Tắt bếp, khoá van gas tổng của cửa hàng, kiểm tra không còn chảo dầu, nồi nước trên bếp.
- Rút điện các thiết bị không cần chạy qua đêm: máy pha cà phê, ấm đun, máy sấy, đèn trang trí, quạt; chỉ để lại tủ lạnh, tủ đông và thiết bị phải chạy liên tục.
- Không để pin dự phòng, xe điện, điện thoại cắm sạc qua đêm trong cửa hàng.
- Gom rác, giẻ dính dầu, thùng giấy ra điểm tập kết của toà nhà hoặc vào thùng có nắp đậy.
- Nhìn lại bình chữa cháy còn đúng chỗ, cửa thoát phía sau không bị chặn từ bên trong.
- Ký vào sổ đóng cửa hoặc chụp ảnh bếp, van gas gửi vào nhóm quản lý cửa hàng.
Quy trình này mất chưa tới mười phút. Nó cũng là bằng chứng tốt nhất cho thấy cửa hàng đã làm đúng phần mình nếu chẳng may có sự cố ở khu vực lân cận.
Quan hệ với cư dân và ban quản lý toà nhà
Cửa hàng ở khối đế sống nhờ cư dân của chính toà nhà, nên giữ quan hệ tốt là lợi ích kinh doanh, không chỉ là nghĩa vụ. Cư dân phản ánh nhiều nhất về khói bếp, mùi dầu mỡ, bình gas để ngoài, hàng chất ra lối đi, tiếng ồn khi nhập hàng sớm. Phần lớn những phản ánh này cũng chính là vấn đề PCCC.
Người thuê nên có một đầu mối liên lạc với ban quản lý, nhận thông báo lịch kiểm tra hệ thống, lịch thực tập phương án của toà nhà và cử nhân viên tham gia. Khi toà nhà thử chuông báo cháy, cửa hàng biết trước để không hoảng hốt; khi có sự cố thật, nhân viên cửa hàng biết phối hợp với bảo vệ toà nhà.
Nếu có tranh chấp với toà nhà về phí, về việc bị yêu cầu tháo dỡ hạng mục cải tạo, hoặc với cư dân về thiệt hại, hai bên nên quay về hợp đồng và quy định đã ký. Tranh chấp kéo dài hoặc có thiệt hại lớn nên hỏi luật sư; bạn có thể hỏi luật sư trên AI Cố Vấn (aicovan.com) để được định hướng ban đầu.
Câu hỏi thường gặp
Ki-ốt nhỏ ở chung cư có phải lập hồ sơ quản lý PCCC không?
Tuỳ cơ sở có thuộc diện quản lý về PCCC theo danh mục hiện hành hay không. Dù không thuộc diện, cửa hàng vẫn phải giữ điều kiện an toàn và nên có các giấy tờ tối thiểu như phân công người phụ trách, nội quy, danh mục bình chữa cháy. Hỏi Công an cấp xã để biết chính xác.
Quán ăn ở tầng trệt chung cư có được dùng bình gas không?
Phụ thuộc quy định của toà nhà và yêu cầu PCCC đối với khu thương mại đó. Có toà nhà chỉ cho dùng bếp điện, có nơi dùng hệ thống gas trung tâm, có nơi cho đặt bình ở vị trí chỉ định. Hỏi ban quản lý trước khi ký hợp đồng thuê.
Làm gác lửng trong ki-ốt chung cư có cần xin phép không?
Có. Gác lửng thay đổi kết cấu và bố trí bên trong, có thể che thiết bị PCCC và tạo thêm chỗ người ở trên cao mà không có lối thoát phù hợp. Phải xin phép toà nhà và có thể phải làm thủ tục với cơ quan PCCC trước khi thi công.
Ai vệ sinh đường ống hút khói bếp của quán ở chung cư?
Thường người thuê vệ sinh phần ống thuộc quán mình, còn đoạn ống chung do toà nhà quản lý, chi phí chia theo thoả thuận. Lịch vệ sinh định kỳ nên được ghi trong hợp đồng và có biên bản lưu, vì dầu mỡ bám trong ống là nguồn cháy lan nguy hiểm.
Cửa hàng ở khối đế có phải tham gia thực tập phương án của toà nhà không?
Nên tham gia khi được mời, vì cửa hàng nằm trong cùng công trình và nhân viên có thể là người phát hiện cháy đầu tiên. Phương án chữa cháy của toà nhà thường có phần phối hợp với các cơ sở kinh doanh ở khối đế.
Mặt bằng thuê đã có kiến nghị PCCC chưa khắc phục thì ai chịu?
Tuỳ hợp đồng. Nếu kiến nghị có từ trước khi bạn thuê và thuộc phần chủ sở hữu, bạn nên yêu cầu bên cho thuê khắc phục và ghi rõ vào hợp đồng. Hỏi về các kiến nghị tồn đọng trước khi ký là cách tốt nhất để tránh tranh chấp.