Nhà cho thuê ở ghép, cho thuê theo giường hay ký túc xá tự phát gần khu công nghiệp, trường học có rủi ro cháy cao hơn nhà trọ thường vì nhiều người ngủ trong cùng một không gian, giường tầng chiếm lối đi, đồ đạc cá nhân dồn kín, điện dùng chung bị quá tải và người ở thay đổi liên tục. Chủ nhà phải kiểm soát số người ở, giữ lối đi giữa các giường, chia điện đủ tải, có phương tiện và báo cháy, có lối ra thứ hai và có nội quy được phổ biến lại mỗi khi có người mới.
Loại nhà này thường không có tên gọi rõ trong giấy tờ: có khi là nhà ở gia đình cải thành phòng ngủ tập thể, có khi là xưởng cũ ngăn thành buồng, có khi là tầng trên của cửa hàng. Bài viết cho chủ nhà đang cho thuê theo mô hình này, nhìn từ góc giữ điều kiện PCCC; phần thoát nạn của người ở và phần thủ tục cải tạo là chủ đề riêng.
Vì sao ở ghép rủi ro hơn nhà trọ thường
Rủi ro của một căn phòng tăng theo số người ngủ trong đó và số đồ đạc chất trong đó. Phòng trọ thường có một hai người, đồ đạc của một hộ. Phòng ở ghép có thể có sáu, tám, mười người, mỗi người một vali, một túi đồ, một chiếc quạt, một bộ sạc điện thoại, có khi một nồi cơm điện. Giường tầng kê sát tường hai bên, lối đi ở giữa hẹp dần vì đồ đạc đặt dưới gầm giường tràn ra.
Điện là điểm yếu tiếp theo. Một phòng ở ghép có thể có hàng chục thiết bị cắm điện cùng lúc vào buổi tối, trong khi dây và ổ cắm được lắp cho một phòng ngủ gia đình. Người ở tự mua ổ nối dài, chuyền từ giường này sang giường khác. Aptomat nhảy, người ta cắm sang ổ khác.
Người ở thay đổi liên tục là điểm khó nhất. Công nhân thời vụ, sinh viên ở theo học kỳ, người lao động tự do ở vài tháng. Mỗi đợt người mới đến là một đợt không biết bình chữa cháy ở đâu, lối ra thứ hai là đường nào, chỗ sạc xe là chỗ nào. Nếu chủ nhà không phổ biến lại, sau vài tháng gần như không ai trong nhà còn biết.
Những gì chủ nhà phải kiểm soát
Bảng dưới đây gom những điểm chính chủ nhà cho thuê ở ghép cần giữ. Mức yêu cầu cụ thể theo quy mô nhà và hướng dẫn hiện hành; hỏi Công an cấp xã để biết nhà mình thuộc nhóm nào.
| Điểm kiểm soát | Yêu cầu ở mức nguyên lý | Cách giữ trong thực tế |
|---|---|---|
| Số người ở | Không vượt quá số người mà diện tích, lối ra, điện của nhà chịu được | Đặt con số tối đa cho từng phòng, ghi trong hợp đồng, kiểm khi đăng ký tạm trú |
| Lối đi trong phòng | Lối đi giữa các giường thông tới cửa, không bị đồ chắn | Quy định chỗ để vali, đồ đạc; kiểm định kỳ |
| Điện | Mạch đủ tải cho số người, đủ ổ cắm cố định, có aptomat riêng | Lắp thêm ổ cố định thay vì để người ở tự mua ổ nối dài |
| Nấu ăn | Khu nấu chung tách khỏi phòng ngủ | Cấm nấu trong phòng ngủ, bố trí bếp chung có người trông |
| Xe và sạc | Khu để xe không chắn lối ra, khu sạc riêng | Chia lượt sạc nếu ổ cắm ít |
| Phương tiện, báo cháy | Bình ở mỗi tầng, đầu báo khói ở phòng ngủ tập thể và hành lang | Kiểm áp suất, thử đầu báo hằng tháng |
| Lối ra thứ hai | Từ mỗi tầng có người ngủ có đường ra thứ hai | Không khoá chết, không chất đồ |
Nếu nhà được cải tạo từ công năng khác (xưởng, kho, nhà ở gia đình) sang cho thuê ở nhiều người, việc đổi công năng có thể kéo theo thủ tục thẩm duyệt về PCCC; hỏi cơ quan quản lý trước khi cho thuê.
Giường tầng và đồ đạc: những chi tiết dễ bỏ qua
Giường tầng không chắn cửa sổ. Kê giường tầng che mất cửa sổ là mất luôn một đường thoát và một chỗ thoát khói. Bố trí giường sao cho cửa sổ và ô mở trên lưới vẫn tới được.
Đệm, rèm che giường là nhiên liệu. Người ở hay treo rèm vải quanh giường cho riêng tư, cắm đèn ngủ, sạc điện thoại trong rèm. Một bộ sạc nóng trong không gian kín bằng vải là tình huống nguy hiểm; nên quy định chỗ sạc ngoài giường.
Không có ổ cắm trên từng giường tự chế. Ổ nối dài buộc vào khung giường để mỗi người có chỗ cắm là điều rất phổ biến. Chủ nhà nên lắp ổ cố định trên tường gần mỗi cụm giường thay vì để tự chế.
Gầm giường không thành kho. Vali, thùng đồ, bếp mini, bình gas dưới gầm giường tầng là nhiên liệu ngay dưới người ngủ.
Có chỗ cất đồ chung. Một kệ hoặc tủ khoá cho mỗi người giúp đồ đạc không tràn ra lối đi. Đây là khoản đầu tư nhỏ nhưng giải quyết được vấn đề lối đi bền vững hơn mọi lời nhắc nhở.
Phổ biến cho người mới đến
Người ở thay đổi liên tục nên phổ biến một lần là không đủ. Gắn việc này với thủ tục nhận người mới, làm trong mười phút, có chữ ký.
- Dẫn người mới đi một vòng: phòng ngủ, lối đi, cầu thang, lối ra thứ hai, khu nấu, khu sạc xe.
- Chỉ vị trí bình chữa cháy gần nhất và cầu dao ngắt điện của tầng.
- Nói rõ những điều cấm: nấu trong phòng ngủ, sạc xe trong nhà ngoài khu sạc, ổ nối dài tự mua, đồ chắn lối đi.
- Đưa nội quy bằng văn bản hoặc ảnh chụp, đề nghị đọc và ký nhận.
- Thêm người mới vào nhóm liên lạc chung của nhà để nhận thông báo, kể cả báo động khi có sự cố.
- Ghi tên, ngày đến, ngày phổ biến vào sổ.
Với nhà cho công nhân của một doanh nghiệp thuê nguyên căn, nên thống nhất với doanh nghiệp để người phụ trách bên đó cùng phổ biến và nhắc nhở.
Người quản lý tại chỗ và liên lạc ban đêm
Có một người ở lại làm đầu mối. Chủ nhà cho thuê ở ghép thường không sống tại chỗ. Nên chọn một người ở trong nhà, có trách nhiệm, làm đầu mối: biết cầu dao, biết vị trí phương tiện, có số liên lạc của chủ nhà, nhắc nhở người ở hằng ngày. Có thể giảm tiền thuê cho người đó như một khoản thù lao.
Báo cháy phải đánh thức được cả nhà. Đầu báo khói rời rạc ở từng phòng chỉ đánh thức người trong phòng đó. Với nhà nhiều người ngủ, nên có thiết bị báo cháy liên kết hoặc chuông chung để khi một chỗ phát hiện thì cả nhà cùng nghe.
Nhóm liên lạc chung. Một nhóm tin nhắn có tất cả người ở và chủ nhà giúp truyền nhanh thông báo, nhắc nhở và cả báo động. Nhớ cập nhật mỗi khi có người đến hoặc đi.
Danh sách người đang ở. Chủ nhà nên luôn biết tối nay có bao nhiêu người ngủ trong nhà, ở phòng nào. Khi có sự cố, đây là thông tin đầu tiên lực lượng chữa cháy và cứu nạn cần để biết còn ai bên trong.
Kiểm buổi tối, không chỉ ban ngày. Lối đi, ổ cắm, khu sạc lúc chín, mười giờ tối khác hẳn lúc trưa. Chủ nhà hoặc người đầu mối nên đi một vòng buổi tối ít nhất vài lần mỗi tháng.
Đăng ký, khai báo và nhóm quản lý
Nhà cho thuê ở ghép vẫn là hoạt động cho thuê nhà, nên ngoài PCCC còn các nghĩa vụ khác như đăng ký kinh doanh nếu thuộc diện, khai báo tạm trú cho người ở, nghĩa vụ thuế với thu nhập cho thuê. Những thủ tục đó không thuộc phạm vi bài này, nhưng chúng liên quan tới PCCC ở một điểm: số người đăng ký tạm trú là căn cứ cơ quan quản lý dùng để đánh giá nhà có quá tải người ở hay không.
Về nhóm quản lý PCCC, nhà ở ghép có thể là nhà ở kết hợp kinh doanh, nhà trọ, nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ hoặc cơ sở thuộc danh mục quản lý, tuỳ quy mô, số tầng, số người. Với số người ngủ lại đông, khả năng rơi vào nhóm có nghĩa vụ cao hơn là có thật. Chủ nhà nên hỏi Công an cấp xã, mang theo số đo nhà, số phòng, số giường, số người tối đa, để được xếp đúng nhóm và biết cụ thể mình phải có những gì.
Nếu nhà thuộc diện phải lập hồ sơ quản lý, có người được huấn luyện, có phương án chữa cháy hoặc mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc, các phần đó được viết chi tiết ở các danh mục hồ sơ, huấn luyện, bảo hiểm của trang; xem thêm hồ sơ từng loại giấy phép trên GiayPhep.com cho phần đăng ký kinh doanh.
Ví dụ giả định: nhà bốn tầng cho thuê theo giường
Ví dụ giả định: một ngôi nhà bốn tầng gần khu công nghiệp ở Đồng Nai, mỗi tầng hai phòng, mỗi phòng kê bốn giường tầng, tổng cộng khoảng sáu mươi người ở. Tầng trệt để xe, có một bếp chung nhỏ. Chỉ có một cầu thang, cửa sổ các tầng bịt lưới sắt kín. Mỗi giường có một ổ nối dài buộc vào khung.
Khi chủ nhà tự rà, những vấn đề nổi lên là: số người quá đông so với một cầu thang duy nhất; không có lối ra thứ hai; điện tự chế ở mọi giường; xe dựng kín tầng trệt, sạc qua đêm ngay chân cầu thang. Đây không còn là chuyện chỉnh sửa nhỏ. Việc đầu tiên nên làm là giảm số người ở xuống mức phù hợp, làm ô mở trên lưới sắt ở các tầng, tách khu sạc ra sân, thay ổ nối dài bằng ổ cố định trên một mạch đủ tải.
Song song, chủ nhà mang số liệu đến Công an cấp xã để hỏi nhà thuộc nhóm nào, cần làm gì thêm về báo cháy, ngăn cháy tầng trệt. Nếu phương án đòi cải tạo kết cấu, chủ nhà cần tư vấn thiết kế và làm thủ tục trước khi thi công. Việc giảm số người ở có thể ảnh hưởng tới hợp đồng với người thuê hoặc doanh nghiệp thuê nhà, nên thông báo trước bằng văn bản và thoả thuận rõ.
Câu hỏi thường gặp
Một phòng được cho bao nhiêu người ở là đúng quy định?
Không có một con số chung cho mọi phòng; số người phù hợp phụ thuộc diện tích, lối ra, hệ thống điện, phương tiện PCCC và quy định hiện hành về nhà ở, cư trú. Chủ nhà nên hỏi Công an cấp xã với số đo cụ thể của nhà mình, và không xếp người kín đến mức lối đi bị chắn.
Nhà cho thuê theo giường có phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc không?
Tuỳ quy mô và nhóm quản lý của ngôi nhà. Nếu nhà thuộc danh mục cơ sở phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc thì phải mua. Phạm vi đối tượng có thay đổi theo văn bản mới, nên đối chiếu quy định hiện hành hoặc hỏi cơ quan quản lý.
Doanh nghiệp thuê nguyên căn cho công nhân ở thì ai chịu trách nhiệm PCCC?
Trách nhiệm chia theo hợp đồng và theo phần mỗi bên kiểm soát. Chủ nhà thường lo kết cấu, điện tổng, lối ra; doanh nghiệp thuê nhà lo việc sử dụng, nội quy, phổ biến cho công nhân. Nên ghi rõ phần việc của từng bên trong hợp đồng thuê để tránh đùn đẩy khi có kiểm tra hoặc sự cố.
Có được cho người ở trên gác lửng làm thêm chỗ ngủ không?
Gác lửng thường ở ngay vùng khói tích tụ đầu tiên khi tầng dưới cháy, lối xuống thường hẹp và dốc. Biến gác lửng thành chỗ ngủ cho nhiều người là tăng rủi ro đáng kể. Nếu muốn dùng, hỏi người có chuyên môn và cơ quan quản lý về điều kiện an toàn trước.
Sinh viên ở ghép tự thuê nguyên căn rồi chia nhau thì ai lo PCCC?
Chủ nhà vẫn chịu trách nhiệm phần kết cấu, điện tổng, lối ra và phương tiện chung nếu hợp đồng không thoả thuận khác. Nhóm sinh viên thuê chịu trách nhiệm việc sử dụng hằng ngày: không quá tải điện, không chắn lối đi, nấu ăn đúng chỗ, báo hỏng cho chủ nhà.
Nhà ở ghép bị kiểm tra phát hiện quá đông người thì xử lý thế nào?
Cơ quan kiểm tra thường kiến nghị giảm số người hoặc bổ sung điều kiện an toàn trong một thời hạn; tuỳ mức độ vi phạm có thể bị xử phạt theo quy định. Chủ nhà nên có kế hoạch cụ thể, thông báo cho người thuê bằng văn bản và báo cáo lại kết quả khắc phục.